Строительный аудит

К строительству, как отрасли материального производства, относятся организации, осуществляющие строительные, монтажные, буровые, ремонтные, проектные и изыскательские работы. Продукцией строительства являются законченные и подготовленные к вводу в действие новые и реконструируемые промышленные предприятия и цеха, жилые дома, общественные здания и другие объекты.

 

Строительные организации в качестве хозяйствующих субъектов экономики характеризуются рядом отраслевых особенностей в технологии производства, организационно-правовых основах деятельности, системе бухгалтерского учета и налогообложения и, как следствие, в проведении строительного аудита!

 

Так, строительство отличается от других отраслей тем, что конечный продукт его всегда неподвижен относительно земли, индивидуален (даже если объекты построены по одному и тому же проекту), рассчитан на длительную эксплуатацию.

 

Особенности организации строительного производства обусловливают определенный порядок ценообразования в этой отрасли и учета себестоимости строительных работ, а также достаточно сложную, обычно многоступенчатую, систему расчетов между участниками строительства объекта недвижимости, что в свою очередь приводит к необходимости высокой специализации при проведении аудита строительных организаций.

 

Следует понимать, что строительный аудит включает в себя обычно и проверку Застройщика (собирающего целевые средства в рамках применения специальных законов и организующего строительство с целью передать результат дольщику-участнику) и Инвестора ( т.е. лица, передающего целевые денежные средства Застройщику для получения в собственность результата строительства ), и Технического заказчика, играющего роль контролера за качеством строительства, и Генерального подрядчика, координирующего деятельность Субподрядчиков, и Субподрядчиков, фактически осуществляющих строительство. При проведении строительного аудита, аудитор должен понимать документооборот каждого участника, знать типичные проблемы и вести строительный аудит, если есть задача проверки реальности фактических объемов, привлекая при необходимости экспертов, особенно в сложных спорных случаях.

 

Обращаясь к нам в аудиторскую фирму за проведением строительного аудита, собственник или руководитель строительной фирмы или фирмы Застройщика чаще всего хочет ответа на вопрос, куда исчезли денежные средства, оправданно ли это первичными документами, нет ли злоупотреблений со стороны исполнителей, а уж потом его интересует подтверждение результатов отчетности. Таким образом, строительный аудит требует с одной стороны знаний в области строительства и понимания тех участков, на которых возможны злоупотребления, но с другой стороны и понимания сложной нормативной базы, практики ее применения и возможности строить грамотный учет, опираясь на совокупность методически подобранных и опробированных аргументов.

строительный аудит

 

Кто же подлежит обязательному строительному аудиту, кроме организаций подпадающих под него по объему выручки (400 млн в год предшествующий аудиту) или по сумме актива баланса (сумма активов бухгалтерского баланса по состоянию на конец предшествовавшего отчетному года превышает 60 млн руб.). В частности, аудит обязателен, если это установлено федеральными законами.

 

С 01.01.2017 в ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) появилась новая ч. 4 (пп. "в" п. 20 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

 

Это значит, что с 01.01.2017 годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, подпадает под обязательный строительный аудит.

 

До 01.01.2017г застройщики были обязаны лишь представлять для ознакомления любому обратившемуся к ним лицу аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности (п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона N 214-ФЗ).

Особенности проведения строительного аудита

Аудит строительных организаций, проводится исходя из общих принципов, но, несомненно, имеет свою специфику. В зависимости от поставленных перед аудитором задач выбираются основные направления и участки проверки (обязательный аудит или инициативный аудит), способ проведения (сплошной или выборочный), объем проверки. При проведении строительного аудита расходов перечисленные факторы находятся в зависимости от конкретных обстоятельств.

 

Аудит строительных организаций начинается с ознакомления с финансово-хозяйственной деятельностью проверяемого клиента, изучения учетной политики, регламентирующей порядок бухгалтерского учета, оценки системы внутреннего контроля. Аудитор собирает общие сведения о проверяемом объекте, определяет его место на региональном рынке строительства, организационную структуру, хозяйственные связи.

 

Для целей бухгалтерского учета организация устанавливает учетную политику в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" ПБУ 1/98, утвержденным Приказом Минфина России от 09.12.1998 N 60н (с изм. и доп. от 30.12.1999), для целей налогового учета - согласно требованиям НК РФ.

 

Расскажем о некоторых особенностях, на которые обращаем внимание при проведении строительного аудита.


1. Проверяется соответствие принятых способов учета затрат на производство и определения финансовых результатов условиям договоров строительного подряда в части порядка сдачи-приемки и оплаты выполненных работ. Так, если в договоре подряда предусмотрены ежемесячная сдача-приемка и оплата выполненных работ заказчиком, подрядчик закрепляет в своей учетной политике способ учета затрат на производство работ по методу накопления, а способ определения финансового результата - как доход по стоимости работ по мере их готовности. При этом подрядчик ежемесячно отражает в учете доход на основании подписанной заказчиком справки по форме N КС-3. Затраты на производство сданных работ списываются на счета по учету реализации в соответствии с физическими объемами работ, включенными в акты формы N КС-2. Также ежемесячно (ежеквартально, нарастающим итогом с начала года - в зависимости от закрепленного в учетной политике организации порядка) определяется финансовый результат и исчисляется налог на прибыль.

 

2. В случае, когда условиями договора подряда предусмотрена сдача-приемка работ по объекту после полного их завершения, организация-подрядчик принимает в своей учетной политике позаказный метод учета затрат на производство, а финансовый результат определяет, как доход по стоимости объекта строительства. В этом случае сдача-приемка работ оформляется один раз - после завершения всех работ по объекту. Затраты по строительству накапливаются в составе незавершенного производства и списываются на счета по учету реализации по окончании строительства. Одновременно определяется финансовый результат и исчисляется налог на прибыль с учетом длительности работ, если они переходят через год, то необходимо указать в учетной политике как определять выручку и расходы расчетным путем, что может быть довольно неожиданно для бухгалтерии и руководства.

 

3. Проверяются также другие методы учета, принятые в бухгалтерской и налоговой учетной политике: по образованию и использованию резервов предстоящих расходов (например, резерва на выплату ежегодного вознаграждения за выслугу лет; на выплату премий за ввод объектов в эксплуатацию; на возведение титульных временных зданий и сооружений), по признанию в бухгалтерском и налоговом учете затрат по займам и кредитам и др..

 

4. При строительном аудите основных средств необходимо обратить внимание на наличие в их составе титульных временных зданий и сооружений. Перечень работ и затрат, относящихся к титульным временным зданиям и сооружениям, содержится в Сборнике сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001, утвержденном Постановлением Госстроя России от 07.05.2001 N 45. Возведение (приобретение) титульных временных зданий и сооружений производится за счет сметных ассигнований на строительство (гл.8 сводного сметного расчета стоимости строительства). В качестве источника финансирования строительства и приобретения таких объектов подрядчик использует резерв на возведение временных зданий и сооружений, образуемый по кредиту счета 96 "Резервы предстоящих расходов" в корреспонденции со счетом 26 "Общехозяйственные расходы".

 

Расходование средств резерва отражается в учете при вводе каждого построенного временного объекта путем единовременного начисления амортизации в размере инвентарной стоимости вводимого объекта по кредиту счета 02 "Амортизация основных средств" и дебету счета 96. За счет указанного резерва производится также возмещение сумм НДС, уплаченных поставщикам по использованным при возведении временных зданий и сооружений материальным ресурсам.

 

Проводя строительный аудит, следует проверить, не относилась ли амортизация по временным зданиям и сооружениям на себестоимость работ организации.

 

5. В ходе аудита строительных работ также проверяют обоснованность включения в состав капитальных вложений и в инвентарную стоимость приобретенных объектов основных средств процентов за кредит банков, использованный на эти цели. При этом они руководствуются Положением по бухгалтерскому учету "Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию" (ПБУ 15/2008), утвержденным Приказом Минфина России от 29.10.2008 N 117н, с учетом положений ст.269 НК РФ.

 

Отнесение процентов за кредит на первоначальную стоимость основных средств в завышенных размерах в дальнейшем при эксплуатации объекта приведет к завышению себестоимости продукции (работ, услуг) за счет излишних амортизационных отчислений.

 

При проверке правильности формирования фактических затрат на приобретение основных средств необходимо обратить внимание на правомерность выделения и отнесения на расчеты с бюджетом НДС, уплаченного поставщикам.

аудит строительных организаций

 

Проверяя Застройщика аудитор рассматривает:

 

- как в учете собирают затраты на строительство,

- учитывается ли, строят для себя ( еще не нашли дольщика) или уже для дольщика ( заключен договор долевого участия по 214-ФЗ,

- получены целевые средства и как они учитываются – по начислению по дате договора или по фактическому поступлению и где тут ошибка),

- анализируют договор с властями и те обременения, которые он налагает на Застройщика – как их правильно учесть и можно ли осуществлять за счет целевых средств дольщиков и т.п.

 

Это только небольшая часть особенностей проведения строительного аудита!

Cтоимость аудита строительных работ

Для понимания факторов формирования цены строительного аудита рассмотрим ряд ситуаций из практики аудита строительных работ и проанализируем зависимость данных факторов (объема проверки, способа проведения, основных направлений и участков проверки и т.д.) от стоимости.

 

1. Для осуществления капитального строительства требуются большие финансовые ресурсы, поэтому многие строительные организации подпадают под экономический критерий деятельности, при котором отчетность подлежит обязательному аудиту. Для подобного строительного аудита также нужна специфическая методика проверки. Данная проверка может быть только комплексной, охватывающей все сферы деятельности организации, все разделы и счета бухгалтерского учета, все виды имущества, оценку деятельности всех филиалов, подразделений и представительств проверяемого экономического субъекта. От аудитора при этом требуется однозначность выводов, можно ли и в какой степени полагаться на информацию, содержащуюся в представленной бухгалтерской отчетности. Объем подобной проверки весьма значителен, проведение обязательного строительного аудита является наиболее трудоемким процессом, стоить аудит строительных работ будет достаточно дорого.

 

2. Инвестор желает построить какой-либо строительный объект, им заключается договор с организацией-заказчиком, которая, в свою очередь, привлекает подрядную строительную организацию. Если инвестор недостаточно ориентируется в вопросах строительства, то он заключает договор с аудитором на аудит строительных работ, и специалист аудитор осуществляет контроль за деятельностью заказчика и подрядчика. При этом в зависимости от пожеланий инвестора проведение строительного аудита может проводиться как выборочным методом (проверка отдельных участков и операций)-стоимость будет дешевле, так и сплошным (аудитор может полностью контролировать все расходы на строительство объекта, визируя все документы на оплату). Во втором случае объем аудиторской проверки значительно возрастает, но и качество строительного аудита существенно увеличивается, но и стоимость будет дороже .

 

3. Крупная организация, располагающая денежными средствами в необходимом объеме, сфера деятельности которой отлична от капитального строительства, производит строительство объектов для собственных нужд, т.е. совмещает функции инвестора и заказчика-застройщика. У организации могут быть свои строительные подразделения, или она может привлекать сторонние организации, осуществляющие производство строительно-монтажных работ (подрядчики). Первичный (технический) контроль осуществляет специально созданный для этого строительный отдел организации, специалисты которого проверяют технические параметры возводимых сооружений и дают разрешение на оплату счетов, представляемых подрядчиками. Вторичный контроль производится отделом аудита, который проводит проверку уже оплаченных обязательств.

 

В этом случае объем, периодичность и способ проведения строительного аудита зависят от следующих факторов:

 

Стоимость строительства объекта. Чем выше стоимость, тем больше времени и сил требуется для проведения строительного аудита. Проверка может проводиться по завершении каждого из этапов строительного процесса (цена аудита строительных работ будет дороже), или может быть установлена календарная очередность проведения проверок (цена аудита строительных работ будет дешевле).

 

Степень доверия руководства организации к подрядным организациям, выполняющим строительные работы, и специалистам, занимающимся техническим контролем строительства. Объем проверки и периодичность проведения значительно уменьшаются при высоком уровне доверия. Значительное влияние на повышение уровня доверия руководства предприятия к специалистам и подрядным организациям может оказать отсутствие нарушений с их стороны при проведении предыдущего строительного аудита, значит, при ежегодном аудите строительных работ стоимость будет ниже

(доверие сторон выше) .

 

Этап строительства, на котором проводится аудиторская проверка. Если проверка проводится на начальном этапе строительства, то объем проверки меньше, но возможно проведение проверки сплошным способом, что значительно повышает качество строительного аудита (два фактора влияют на стоимость – небольшое количество операций вызывает удешевление строительного аудита, но сплошная проверка вызывает удорожание, поэтому достигается компромисс в процессе переговоров).

 

Если для проведения проверки предоставлен объект практически завершенный, то проведение проверки сплошным способом невозможно из-за огромного объема проверки и наличия скрытых работ, которые невозможно проверить на данной стадии строительства. Аудитор в этом случае уделяет больше времени проверке системы технического контроля, анализирует помимо бухгалтерских документов большое количество технических строительных отчетов , при этом при проверке Застройщика формирование себестоимости и учет  результатов передачи привлеченному дольщику готового жилья сопряжен с большим количеством вопросов со стороны бухгалтерии, которые разрешаются в ходе проведения строительного аудита, соответственно, стоимость аудита строительных организаций повышается.

Online заказ услуги

Также по всем вопросам обращайтесь по телефону +7 (495) 730-55-61
по будням с 10 до 18
captcha

Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время

+7(495) 730 5561

Цены на аудит

Задать свой вопрос

Все поля обязательны для заполнения

captcha

Обратная связь

Все поля обязательны для заполнения

captcha